Glosario hipotecario

Crédito hipotecario

Préstamo a largo plazo para comprar, construir o mejorar vivienda, garantizado con hipoteca sobre el inmueble. En México puede otorgarse por INFONAVIT, FOVISSSTE o instituciones bancarias.

Precalificación

Evaluación preliminar que estima si cumples requisitos y cuánto podrías financiar. No es la aprobación final del crédito; sirve para planear presupuesto y documentación.

Enganche

Pago inicial que complementa el crédito al comprar vivienda. En crédito bancario suele ser 10–20% del valor; en esquemas institucionales puede ser menor o cubrirse con subcuenta según el producto.

Capacidad de pago

Porción de tus ingresos disponible para el pago mensual del crédito después de deudas. Las instituciones suelen usar límites orientativos (p. ej. ~30% del ingreso neto) para calcular el monto máximo.

Tasa de interés

Costo anual del financiamiento expresado en porcentaje. INFONAVIT y FOVISSSTE publican tablas por esquema; los bancos ofrecen tasas fijas o variables según perfil y plazo.

Amortización

Proceso de liquidar el crédito mediante pagos periódicos que cubren capital e intereses. Las tablas de amortización muestran cómo cambia la proporción capital/interés a lo largo del plazo.

Plazo del crédito

Tiempo acordado para pagar el préstamo (habitualmente 15–30 años en hipotecarios). A mayor plazo, menor pago mensual pero mayor costo total de intereses.

Cofinavit

Esquema que combina crédito INFONAVIT con financiamiento bancario para comprar por encima del tope individual del instituto. Requiere precalificación en ambas partes y un solo contrato tripartito.

Puntos INFONAVIT (Modelo T100)

Sistema de elegibilidad vigente en 2026 que reemplaza el esquema de 1,080 puntos. Considera antigüedad, salario, aportaciones y estabilidad laboral. Consulta tu puntaje en Mi Cuenta Infonavit.

Fuente: INFONAVIT — Mi Cuenta Infonavit

NSS (Número de Seguridad Social)

Identificador del trabajador afiliado al IMSS. Se usa para registrarse en Mi Cuenta Infonavit y tramitar precalificación, simuladores y solicitud de crédito.

Subcuenta de vivienda (INFONAVIT)

Ahorro acumulado con aportaciones patronales (5% del salario base) que puede aplicarse al crédito o retirarse en casos previstos por la ley. Aparece en tu estado de cuenta del instituto.

Crédito Seguro INFONAVIT

Producto con tasa diferenciada según nivel salarial y plazo fijo durante la vida del crédito. Es el esquema más común para trabajadores con relación laboral vigente.

Subcuenta de Vivienda (FOVISSSTE)

Ahorro bimestral equivalente al 5% del sueldo básico de trabajadores del Estado. Se usa como enganche o primer pago en créditos FOVISSSTE y se descuenta vía nómina durante la vida del préstamo.

Crédito Tradicional FOVISSSTE

Financiamiento directo del fondo en pesos o UMA. El trámite inicia en Mi Portal FOVISSSTE (inscripción continua) y continúa con la entidad financiera elegida para formalización.

Fuente: FOVISSSTE — Programa de Crédito 2026

FOVISSSTE para Todos

Esquema cofinanciado con banco (Banorte, BBVA o Mifel en 2026). El saldo de la subcuenta complementa el préstamo bancario. La solicitud inicia en la institución financiera, no en Mi Portal.

UMA (Unidad de Medida y Actualización)

Unidad económica de referencia en México. Algunos créditos FOVISSSTE se expresan en UMA para indexar montos y pagos a la actualización oficial.

Avalúo

Dictamen del valor comercial de la vivienda realizado por un perito autorizado. El banco o institución financia hasta un porcentaje del valor avaluado, no necesariamente del precio de venta.

CAT (Costo Anual Total)

Indicador que incluye tasa de interés, comisiones, seguros y otros costos del crédito en un solo porcentaje anual. Permite comparar ofertas bancarias de forma homogénea (CONDUCEF).

Buró de Crédito

Sociedad de información crediticia que concentra historial de pagos de créditos, tarjetas y servicios. Bancos y algunos esquemas revisan tu score antes de aprobar financiamiento.

Hipoteca

Garantía real registrada sobre el inmueble a favor del acreedor (banco o instituto) hasta liquidar el crédito. Se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

Escritura pública

Documento notarial que formaliza la compraventa y, en su caso, el crédito con garantía hipotecaria. Es requisito para inscribir la propiedad a tu nombre.

Notaría

Despacho donde el notario público elabora la escritura, calcula impuestos (ISR, ISAI según entidad) y coordina el cierre de la operación entre comprador, vendedor y acreditante.